PLUI : Nous avions raison !

Le PLUI a été partiellement annulé par jugement du Tribunal Administratif. Ce jugement confirme que nous avions et avons toujours raison de demander l’annulation des permis de construire sur le lotissement Les Garennes. Il s’agit d’urbanisation diffuse, et non pas d’urbanisation en continuité de l’agglomération.

Le jugement du Tribunal Administratif

Par un jugement  (TA Lille n°1706641-1), rendu le 28 janvier 2019, suite au recours du GDEAM, le Tribunal Administratif de Lille annulle partiellement le PLUI.

Les parcelles désignées sont Les Garennes, Les Genévriers, Les Merisiers, Les Aubépines, l’Avenue Edouard VII, et autres parcelles UCbII bordant le Golf des Dunes.

Extrait du jugement
Les parcelles UCbII concernées

Il en ressort 4 catégories de situations :

  • Terrains en vente, mais sans permis de construire
  • Des terrains vendus,
    • mais sans permis de construire
    • avec permis de construire, mais sans construction
    • avec permis de construire, et avec construction

Donc, il ne fait aucun doute que les terrains en vente, ainsi que les terrains vendus dépourvus de permis de construire, sont désormais inconstructibles.

Par contre, les terrains vendus, avec permis de construire, mais sans construction, si la jurisprudence est mise en œuvre, ne sont probablement plus, non plus, constructibles.

En effet, dans un article écrit pour Le Moniteur (https://www.lemoniteur.fr/article/le-mythe-du-permis-de-construire-definitif.1993839), Paul-Guillaume BALAY, avocat spécialiste du droit de l’urbanisme, écrit :

« La Cour de cassation a en effet jugé en mars 2017 que la mise en œuvre d’une construction autorisée par un permis définitif obtenu de bonne foi constitue une infraction pénale si le bénéficiaire avait conscience, lorsqu’il a entrepris les travaux, que son projet n’était plus conforme aux règles d’urbanisme (5). Le risque est grave car l’infraction pénale de construction en violation des règles d’urbanisme, réprimée par l’article L. 610-1 du C. urb. , peut être poursuivie jusqu’à six ans après l’achèvement de la construction et peut donner lieu à une mesure de démolition.

S’abstenir de construire. Cet arrêt suscite une grave insécurité juridique pour les bénéficiaires de permis car, si l’on suit la Cour, il faudrait alors considérer qu’un promoteur qui a obtenu de bonne foi un permis définitif mais qui découvre que son projet est susceptible d’être entaché d’illégalité devrait s’abstenir de construire. Pire encore, si le permis était parfaitement légal mais que les règles d’urbanisme ont évolué défavorablement après son obtention mais avant l’achèvement des travaux (à la suite d’une modification du PLU par exemple), le promoteur devrait là encore s’interdire de construire ou suspendre son projet. »

Notre interprétation du jugement

Comment interpréter ce jugement ? Sans nul doute, ces terrains n’auraient jamais dû être livrés à la construction, comme nous le soutenons depuis le début. C’est pour cette raison que nous avons engagé des recours gracieux et contentieux contre les permis qu’il nous a été possible de contester. Le Tribunal Administratif de Lille nous donne donc raison. Lorsque nous participions aux réunions, dites de concertation, sur l’élaboration du PLUI, sous la présidence du Vice-Président à l’urbanisme de la CAB, nous avions demandé à ce que ces zones soient soustraites des zones destinées à l’urbanisation. Cela nous a été refusé. Maintenant, ce même Vice-Président, en n’ayant pas fait appel du jugement du Tribunal Administratif, reconnaît implicitement que nous avions raison.

Cependant, nous avons fait l’objet de pressions de la part de pétitionnaires de permis de construire, et d’autres personnes. Ils tentent de faire peser sur nous la responsabilité de la situation individuelle de ces pétitionnaires. Nous ne sommes pas les bons interlocuteurs. Car, ce n’est pas nous qui avons mis ces personnes dans l’illégalité. Nous n’avons fait qu’exercer le rôle de révélateur de cette illégalité.

GDEAM, Hardelot-Opale-Environnement, une position commune

Le GDEAM (Groupement de Défense de l’Environnement De l’Arrondissement de Montreuil-sur-mer et du Pas-de-Calais) a été à l’initiative du recours contre le PLUI (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal) en raison de plusieurs causes d’illégalité dans les décisions prises par la CAB (Communauté d’Agglomération du Boulonnais). Mais notre association, membre du GDEAM, réfléchit et parfois agit de concert avec cette association dont le champ géographique de compétence couvre tout le Pas de Calais.

Aussi, avons-nous décidé de publier un communiqué commun sur les conséquences du jugement du Tribunal Administratif de Lille, qui a annulé partiellement le ¨PLUI.

 » Par décision du 21 janvier 2019, le tribunal administratif de Lille a annulé un certain nombre de zonages UC-b-II du plan local d’urbanisme de la commune d’Hardelot au motif de leur illégalité avec une des dispositions de la Loi Littoral très facile à comprendre. La Loi interdit « l’extension de l’urbanisation en dehors de la continuité des agglomérations et des villages » (article L121-8 du code de l’urbanisme). Autrement dit, l’urbanisation doit être concentrée, le mitage ou la multiplication des foyers de constructions diffus est impossible. Il est à la portée de tout le monde de comprendre l’intérêt d’une telle disposition : le territoire des communes littorales n’est pas infini, et une conception de l’urbanisation extensive le condamnerait à disparaître sous un flot continu de béton, comme c’est déjà le cas dans de nombreux cas.

            Ces dispositions sont connues depuis…1986, année d’entrée en vigueur de la loi Littoral, soit 33 ans !  Peut-on raisonnablement feindre de les découvrir aujourd’hui, quand on est maire ou adjoint d’une commune littorale ? C’est pourtant ce que donne à penser la lecture de certains articles de presse récents[1] et celle du bulletin d’information de la commune de Neufchâtel-Hardelot de ce mois de mai 2019. « Une décision incompréhensible et arbitraire » peut-on lire dans ce dernier. Le propos ne laisse pas de surprendre. Voyons les deux branches de cette affirmation.

            « Arbitraire », tout d’abord, est une injure au tribunal. Peut-on croire sérieusement que le tribunal prenne des décisions arbitraires ? Que signifie « arbitraire » dans le dictionnaire Larousse ? On y trouve deux définitions : « Qui résulte d’un libre choix et ne répond à aucune nécessité logique » et « Qui dépend de la volonté, du bon plaisir de quelqu’un et intervient en violation de la loi ou de la justice ». Bigre, les magistrats n’auraient donc aucune logique et prendraient des décisions sans fondement ! Ils seraient donc aussi ni plus ni moins que les premiers pourfendeurs de la Loi. Voilà qui va leur faire plaisir ! Il faut donc rappeler à la commune que le tribunal statue sur les litiges en regard des faits et du droit et non du fait du prince.

            Sur la seconde branche du propos, « l’incompréhension », est-elle bien raisonnable, elle aussi ? La Loi Littoral est donc en vigueur depuis pas moins de 33 ans. Des permis de construire n’ont-ils pas déjà été annulés ces dernières années dans l’un de ces mêmes zonages (lotissement des garennes) exactement pour le même motif ? Le PLU de Neufchâtel-Hardelot n’a-t-il pas été annulé par le même tribunal le 10 février 2011 pour divers motifs dont un exactement dans les mêmes termes ? Les élus concernés n’apprennent-ils donc pas de leurs erreurs ?

            Et si l’arbitraire était plutôt le fait de la commune et de la Communauté d’agglomération du Boulonnais qui se sont enfermées dans le déni des faits et du droit ? Ceux qui se plaignent aujourd’hui sont bien mal fondés à le faire et c’est à notre tour d’être dans l’incompréhension.

            Enfin, il nous faut aborder un dernier point. Des propriétaires peuvent être lésés en raison des décisions inconséquentes du maire de la commune. Ils peuvent ne pas comprendre pourquoi d’autres ont pu construire avant eux car des permis irréguliers ont été délivrés. Il est tout à fait regrettable cette sensation que certains ont pu passer à travers les mailles du filet tandis que la route est barrée pour d’autres. Pourtant, l’irrégularité des constructions antérieures ne saurait justifier la continuation de la délivrance de permis de construire.

En conclusion, nos associations considèrent :

  • La Communauté d’agglomération du Boulonnais, qui n’a pas fait appel contre le jugement, n’a pas d’autre choix que de se conformer à la décision de justice en mettant le PLU en conformité dans les meilleurs délais ;
  • La commune doit cesser de délivrer des permis de construire qu’elle sait illégaux, sauf à continuer à entretenir un climat d’insécurité juridique très risqué pour les propriétaires concernés et pour elle-même. A cet égard, chercher pour la municipalité « à contourner la décision pour délivrer des permis de construire », comme le rapporte la Voix du Nord du 19 avril dernier, serait une grave erreur car sa responsabilité pourra être recherchée à l’avenir ;
  • Enfin, la commune, la communauté d’agglomération du Boulonnais et, le cas échéant, l’état doivent désormais assumer leur entêtement et leur erreur en s’engageant sur la voie de l’indemnisation des tiers qui ont de bonne foi acquis des terrains en croyant à leur constructibilité.

Contact : Sylvie BEDHOME pour Hardelot-Opale-Environnement

Contact : Marc EVERARD pour le GDEAM


[1] « Des terrains achetés à plus de 300 000 euros déclarés inconstructibles » – La Voix du Nord du 19 avril 2019 ; « Des propriétaires perdent très gros suite à un triste « imbroglio » » – La Semaine dans le Boulonnais et Echos du Touquet 1 mai 2019 ;

Les Garennes, un lotissement illégal !

Par son jugement du 21 janvier 2019, le Tribunal Administratif de Lille annulle partiellement le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal : les constructions au sein et à proximité du Golf des Dunes sont illégales. Le motif d’illégalité : il s’agit d’une urbanisation diffuse, éloignée de l’agglomération, réalisée en contradiction avec la Loi Littoral.

1. Situation géographique : proximité du Golf des Dunes et au sein d’une ZNIEFF

Tout d’abord, situons le lieu dit « Les Garennes ».

Les Garennes est le nom donné à un lotissement. La création du lotissement « Les Garennes » a été prévue par « défrichement ». En réalité, il s’agit de déboisement, car ce n’était pas une friche, mais plutôt un espace remarquable. En effet, c’est un espace forestier situé dans une Zone d’Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique : la ZNIEFF de Dannes et du Mont Saint Frieux. C’est une zone nationalement classée et protégée en raison de sa richesse écologique, de sa biodiversité faunistique et floristique. Pour être exact, l’étude scientifique de cette partie de ZNIEFF a été réalisée entre 2000 et 2006, avec arrêté préfectoral d’extension de la ZNIEFF de Dannes et du Mont Saint Frieux en 2007 et reconnaissance officielle en 2010. Cependant, mairie comme services de l’Etat ne pouvaient ignorer les résultats de cette étude au moment de la délivrance des premiers permis de construire.

Cette zone est en bordure de l’allée des Rouges Gorges et de l’allée des Tourterelles.

2. Histoire du lotissement : une valse d’autorisations et de contestations que le tribunal administratif arrête par une annulation de la constructibilité pour illégalité

Un permis de lotir sur plus de 5 ha de forêt

L’histoire de ce lotissement commence par la vente d’une parcelle d’un peu plus de 5 ha par l’indivision S.  L’acquéreur (Société ATL ) présente un permis de lotir délivré le 8 février 2008 par le maire de Neufchâtel-Hardelot. Il obtient un permis de défricher de la Préfecture pour 24 parcelles. Débute alors la vente des terrains et le dépôt des permis de construire.

Premiers permis de construire : des oppositions préfectorales

Le premier dépôt a eu lieu le 9 décembre 2009 (Permis Deb). A cette époque, l’association existait déjà (depuis 2005), mais nous n’avions pas le réseau nécessaire pour être informé, ni les ressources humaines suffisantes pour nous livrer à une veille permanente sur les permis de construire déposés. Il faut savoir également que, si un permis n’était pas contesté dans les 2 mois qui suivent l’affichage sur le terrain, tout recours était inutile. Ce n’est qu’au 4ème permis déposé que nous avons été alertés par une autre association, et que nous avons adressé un recours gracieux au maire, avec copie au pétitionnaire, puis un recours contentieux au Tribunal Administratif de Lille. La motivation n’était évidemment pas de faire obstacle à la construction par les particuliers qui ont acheté ces terrains, mais bien de faire cesser le déboisement sur cette zone classée et protégée.

 Un deuxième permis a été déposé le 29.03.2010 (Permis Tho), et accordé, puis un 3ème (Permis V) le 20.04.2011.

Le 4ème permis (Permis Gva) déposé le 20.04.2011 et accepté par le maire, a été annulé une première fois par le pétitionnaire afin de changer le projet de construction. Il y a donc eu un nouveau permis déposé en septembre 2011 et accepté par le maire de l’époque, malgré l’avis défavorable des services de l’Etat. Pour cette raison, le Préfet a attaqué ce permis en justice, pour violation de la loi « Littoral ». En réaction, le pétitionnaire a déposé un nouveau permis en septembre 2012, au nom de son épouse (Permis Kra), de nouveau accepté par le maire. Consultés, les services de l’Etat émettent de nouveau un avis défavorable, mais hors-délai ! C’est donc, via un certificat de permis de construire tacite, que le permis est accordé par le maire. C’est ce permis que l’association a d’abord attaqué.

 Un 5ème permis est déposé le 12 décembre 2011 (Permis Del), de nouveau contesté par le Préfet pour violation de la loi Littoral. Un nouveau permis est déposé le 17 octobre 2012. De nouveau, ce permis reçoit un avis défavorable des services de l’Etat, pour les mêmes motifs. Le maire passe outre et accorde le permis. Un changement de Préfet a eu lieu au cours de l’année 2012. Pas de réaction de ce préfet !

Une issue juridique favorable à la protection de l’environnement

Entre temps, le permis Gri est déposé et accepté par le maire, via un certificat de permis tacite, en l’absence de nouvelles des services de l’Etat !

Nous comptions sur les services de l’Etat et le Préfet pour protéger cette zone, mais ce fût un tort. Nous avons donc décidé d’attaquer tout nouveau permis déposé. Nous n’avons pas eu connaissance du nouveau permis déposé par Del. Ce dernier est passé entre les mailles de nos filets, au prix d’une déforestation et d’affouillements importants, sur la partie de la zone que nous voulions protéger.

Convaincus que la négociation est possible, nous avons rencontré l’adjoint à l’urbanisme (DF) pour lui proposer de laisser Mme Kra et,donc, M. Gva, de construire leur maison et bloquer la suite du programme, en attendant de se mettre autour d’une table, où seraient invitées les différentes parties prenantes. Proposition refusée.

Depuis, M Gva s’est de nouveau prévalu du permis initialement déposé en avril 2011 et nous l’avons contesté auprès du TA de Lille. Par un jugement de septembre 2017, le tribunal administratif de Lille nous a donné raison sur le fond. La partie adverse a fait appel de ce jugement et nous en attendons les conclusions.

 Le permis Ra a été déposé (17 octobre 2013), accepté par le maire, malgré l’avis défavorable des services de l’Etat, et attaqué par nos soins. Le jugement, récent, du TA de Lille nous a été défavorable pour un problème de forme et non de fond !

 Entretemps, la société ATL a revendu les terrains et le nouveau promoteur a déposé deux permis de construire au nom de la SARL Résidence La Pinède en 2016. Ces deux permis ont fait l’objet de recours de notre part.

Par un jugement du TA de Lille en date du 21 janvier 2019, le classement de la zone en zone constructible par le PLUI est déclaré illégal et annulé.