Pour un développement raisonné de la station

Une base nautique hors de portée de la montée des eaux ? (vent SSO de 60 km/h, marée de 110)

Un développement raisonné, un développement motivé

Comme son nom l’indique, un développement raisonné est un développement guidé par la raison et, par voie de conséquence par des raisons ou motifs. Si la  rationalité préside dans les décisions, elle varie selon les catégories d’acteurs. Les rationalités des propriétaires fonciers, des promoteurs immobiliers, des agences immobilières, des commerçants et artisans, des bailleurs, des élus municipaux et communautaires, des résidents principaux, des résidents secondaires, des résidents de passage, ou des visiteurs ne sauraient se confondre. Elles recèlent, certes, des convergences, mais également des divergences. Ces rationalités se conjuguent avec des enjeux, dont le terme (court, moyen, long) est variable, selon la catégorie d’acteurs concernée.

Propriétaires fonciers, commerçants, artisans, municipalité, bailleurs, une motivation essentiellement financière

Vente de terrains au meilleur prix

Ce qui est en jeu pour les propriétaires fonciers, qui destinent leurs terrains à la vente, est la vente de leurs terrains au meilleur prix. Quand leurs terrains seront vendus et bâtis (si ce sont des terrains constructibles !), l’enjeu disparaîtra. Néanmoins, ils peuvent espérer que des terrains inconstructibles le deviennent, par modification du PLUI. Il en va de même pour les promoteurs immobiliers, dont le champ d’action est limité par la constructibilité des terrains vierges, et par l’éventuelle destructibilité du bâti (destruction du bâti existant et reconstruction avec densité plus élevée). Les limites du territoire constructible et de la densification forment les limites du développement pour ces acteurs. La réalisation du potentiel de développement et sa rapidité sont conditionnées par l’attractivité de la station.

Croissance du chiffre d’affaires et de la rentabilité

Pour les commerçants, l’enjeu est le chiffre d’affaires conjugué à sa rentabilité. Il est étroitement lié au revenu disponible des résidents principaux et secondaires, des résidents de passage et des visiteurs, et à leur propension à consommer ce revenu dans les magasins de la station. L’attractivité durable de la station conditionne le revenu disponible et la propension à consommer que se partagent les commerçants, à un double titre. D’abord, cette attractivité permet la croissance du nombre de résidents principaux et secondaires, donc du revenu disponible. Puis, elle permet la transformation du revenu en dépenses, donc en chiffre d’affaires, selon la propension à consommer qu’elle suscite. Pour chaque commerçant, le développement de son chiffre d’affaires dépend de la structure des dépenses des ménages résidents et de l’attractivité de sa propre affaire. L’activité des commerçants est donc simultanément complémentaire et concurrente.

Le raisonnement est identique pour les artisans, à ceci près que les résidents de passage (en hôtels, gîtes, chambres d’hôtes, location) sont des cibles exclues pour eux.

Pour les bailleurs (locaux commerciaux, locations longue durée, locations saisonnières, ou de passage), l’enjeu est également le chiffre d’affaires et sa rentabilité, et la limite est induite par l’attractivité de la station et l’attractivité de leur propre affaire.

Croissance des rentrées fiscales

Pour les élus communaux, communautaires, départementaux, régionaux, l’enjeu principal est l’impôt et la taxation sous toutes leurs formes. L’attractivité (donc la satisfaction des résidents) est aussi une limite, sachant qu’ils participent quelque peu à la détermination de cette limite, par l’importance de la pression fiscale qu’ils imposent aux résidents et du niveau de satisfaction des résidents. Autrement dit, au-delà d’un certain niveau de pression fiscale, cette dernière devient dissuasive pour les éventuels candidats à la construction ou au rachat de constructions existantes (courbe de Laffer : l’impôt tue l’impôt).

Il est facile de constater que tous ces acteurs ont un enjeu commun, principalement de nature financière, et que le développement de la population des résidents principaux et secondaires  participe, de manière fondamentale, à la réalisation de cet enjeu. Plus le revenu disponible de ces résidents est élevé, plus la réalisation de cet enjeu est facilitée. Le levier d’action est la sélection par le prix : prix des terrains, prix de la construction neuve, prix de la construction d’occasion, niveau de la pression fiscale. Encore faut-il ne pas abuser de ce levier pour ne pas dissuader les candidats à la fois intéressés et intéressants. C’est un travail d’optimisation.

Résidents, un désir de bien-vivre conjugué à une motivation patrimoniale

Pour les résidents, qu’ils soient principaux ou secondaires, l’enjeu est pluriel. Il est, d’abord, d’acquérir un bien d’un niveau de qualité et de prix qui correspondent aux attentes et de maintenir la valeur patrimoniale de ce bien. Le maintien de cette valeur patrimoniale dépend de la durabilité de la qualité intrinséque du bien et son niveau d’obsolescence dans le temps (ex : évolution des normes thermiques, des sources d’énergie, des goûts, etc.), mais également de la durabilité de l’attractivité du quartier, et finalement de la station. Il est, ensuite, d’accéder à un niveau de services satisfaisant (services de santé, de commerce, de transport, d’équipement de la maison et de la personne, de loisirs et de culture pour adultes et pour enfants, d’éducation pour les enfants). Enfin, l’enjeu est aussi de vivre dans un cadre, qui, subjectivement, satisfasse la plus grande majorité des résidents, donc un cadre durablement attractif. Participent à cet enjeu la clémence du climat, la beauté des paysages terrestres et maritimes, l’équilibre entre espaces naturels et espaces bâtis au sein de la station, la hauteur et le niveau de densité du bâti, le maintien des espaces naturels autour de la station, le niveau de densité de population, le niveau de densité de la circulation automobile, de la pollution atmosphérique, sonore, olfactive, l’importance des espaces de circulation pour les piétons, les vélos, etc.. S’il est un facteur indépendant de la volonté des acteurs, le climat, les autres résultent d’une politique et de stratégies de développement finalisées par ce désir de bien-vivre.

Un horizon d’enjeux variable selon les catégories d’acteurs

La dimension temporelle de la réalisation des enjeux varie selon les catégories et les logiques d’acteurs. Les propriétaires fonciers et les promoteurs immobiliers sont régis par le court voire le moyen terme, comme nous l’avons écrit précédemment. Les logiques des commerçants s’inscrivent plutôt dans le moyen terme, voire le long terme, selon l’horizon qu’ils se donnent pour la valorisation de leur capital, leur motivation fondamentale (revenus ou plus-value) et leur niveau d’attachement à la station. Les logiques des résidents principaux et secondaires sont plutôt présidées par le long terme.

Une vision à long terme, en harmonie avec un diagnostic, des valeurs et des stratégies

La vision comme boussole

« Il n’est de vent favorable pour celui qui ne sait où il va » (Senèque). La vision joue le rôle d’une boussole. Définir une vision à long terme, c’est répondre à la question : quelle station voulons-nous laisser à nos enfants et petits enfants ? En creux, c’est aussi répondre à la question : quelle station voulons-nous éviter à ces générations futures ? Nous savons que du projet à sa réalisation, il y aura probablement des écarts, mais cela ne retire en rien l’utilité du projet, de la vision. La réalisation d’un projet est toujours fortement contextualisée, et malgré tous les efforts de prévision et de prospective, il est difficile d’envisager tous les scenarios possibles. Mais, à choisir entre subir les évènements et essayer de conduire le développement, l’expérience montre que le deuxième terme de l’alternative est préférable. De toute façon, si les résidents n’ont pas de projet pour leur cadre de vie, d’autres acteurs en ont un, et celui-ci ne leur sera pas automatiquement favorable. La CIH, par exemple, a un projet immobilier pour la station, donc une vision de la station, au moins pour la partie du territoire à laquelle elle s’intéresse. Les élus, eux, ont-ils une vision de la station ? Si oui, elle n’a jamais été rendue publique. Si non, ils gouverneraient la commune sans boussole ! En clair, ils ne sauraient pas où ils nous emmènent. Cette hypothèse est la plus probable, à en juger par le Schéma Managerial de Développement Urbain et Commerçant, qui n’est qu’une compilation des projets déposés ou prévus par les promoteurs immobiliers et par la Municipalité. Pourtant, le document de présentation prétend bien fournir une « vision globale du développement de la commune ». Ce n’est visiblement pas une vision, au sens managérial du terme, mais simplement un inventaire de projets immobiliers. Le qualificatif « managérial » du Schéma n’est, alors, pas approprié.

Le diagnostic, comme base de départ

Une vision nous indiquerait un horizon (5 ans, 10 ans, 15 ans) et un projet crédible, concernant tous les acteurs de la commune, engageant, et reflétant la personnalité de la commune et son positionnement dans l’univers des stations balnéaires de la Côte d’Opale. La station ne part, évidemment, pas de rien. Elle a des forces indubitables, comme le signifie son attractivité actuelle. Mais la station recèle aussi des faiblesses, qui nuisent à cette même attractivité. Elle a un certain potentiel (le champ des possibles), qu’il conviendrait de définir mais aussi des limites, qu’il serait aussi intéressant de cerner. Ce potentiel est déjà, pour partie, réalisé. Quels sont les possibles à explorer, et éventuellement, à exploiter. Quelles sont les limites ? Autrement dit, la vision doit s’appuyer sur un diagnostic sérieux.

La stratégie comme voie à suivre

Le diagnostic fournit la situation de départ, la vision formule la situation souhaitée, l’ambition, au terme décidé. Ce qui permet de passer de l’un à l’autre, c’est la stratégie, autrement dit les voies et méthodes, et sa traduction en priorités et en plan d’action.

Les élections municipales approchent, gageons que les candidats auront la sagesse de nous présenter un programme, qui ne sera pas qu’un inventaire de projets particuliers, mais la traduction d’une stratégie solidement fondée sur ses deux piliers que sont le diagnostic et la vision. Au travers de la stratégie et du plan d’action (programme) qui la décline, les électeurs sauront décrypter les valeurs sous-tendues ! Les valeurs peuvent s’afficher, mais ce sont les pratiques mises en oeuvre qui permettent de les discerner ! Il en va de la valeur écologique, comme des autres valeurs !

Bref retour à la future base nautique

Que dire de la base nautique ? Les motifs d’un projet de rénovation ne manquent pas, surtout ceux qui s’inscrivent dans une logique d’attractivité de la station. Qu’est-ce-qui peut bien motiver le projet retenu, eu égard à son coût pour la collectivité ? Une analyse sémiologique de ce choix serait sans nul doute intéressante. Mais, ce qui est difficilement compréhensible, c’est le choix de l’emplacement doublé d’un choix d’ancrage irréversible de la construction, considération faite des risques d’immersion liés à la montée hautement probable du niveau de la mer.

L’avenir d’Hardelot conditionné par une croissance de sa population ?

Lors d’une rencontre récente avec « Vivre Hardelot », nos interlocuteurs nous ont d’emblée interrogés pour savoir si l’avenir d’Hardelot était une problématique commune. Notre réponse a été évidemment positive. Si nous agissons, comme nous le faisons, pour protéger l’écrin de nature dans lequel niche la station, c’est bien parce que le moteur de notre action est l’avenir d’Hardelot. Nous ne voulons pas que les générations futures nous reprochent d’avoir laissé le développement de la station soumis aux seules attentes des promoteurs immobiliers et, derrière eux, aux deux ou trois propriétaires des terrains. Il suffit de regarder le front de mer. Le front de mer n’est que béton et goudron. Il est dépourvu de toute végétation. Oui, nous sommes préoccupés par l’avenir de la station, d’autant que la problématique de la montée des eaux à brève échéance ne semble toujours pas avoir pris sa place dans la carte mentale des différentes parties prenantes.
Rapidement, l’échange a glissé sur le probléme du commerce local, en grave difficulté, selon une de nos interlocutrices et sur la solution à apporter : le développement de la population de 1900 à 2300 résidents, ce qui passerait par de nouvelles constructions, notamment sur des terrains, que nous protégeons à juste titre, et pour lesquels nous avons engagé une action en justice administrative. Nous ne sommes, bien entendu, pas opposés à la construction sur les terrains constructibles, en souhaitant, cependant, que les constructions nouvelles s’inscrivent dans une politique de développement cohérente avec une vision d’Hardelot à 10 ou 15 ans qui reste à définir.
En raccourci, l’avenir d’Hardelot passerait par la résolution des difficultés du commerce local, qui est lui-même conditionné par de nouvelles constructions, et par voie de conséquence, par l’abandon de nos actions de protection.
Tout d’abord, le commerce d’une station, d’un village, d’une ville est un équipement de service à la population. Certes, il est privé, mais il reste un équipement. Dans certaines zones de France, le commerce de proximité a disparu. C’est regrettable parce que c’est un service à la population qui disparaît. Certaines communes ont donc subventionné directement ou indirectement des commerçants pour qu’ils se maintiennent ou viennent s’installer.
Dans certaines villes, la population des centres-villes a été également dépossédée du commerce de proximité, en raison de la concurrence des centres commerciaux de la périphérie, mais également, parfois, de l’appauvrissement de la population. La richesse vive de la zone de chalandise ne permet plus la rentabilité de tous les points de vente et certains disparaissent (voir le tissu commercial de Boulogne sur Mer).
Dans notre station, tous les points de vente ne sont pas en difficulté, donc il ne faut pas généraliser à l’ensemble du commerce. Il conviendrait donc de segmenter (par secteur d’activité, par exemple) pour affiner l’analyse. Comme les commerçants gardent bien secrets les résultats de leur activité, alors que bon nombre d’entreprises publient leurs résultats, il n’est de toute façon pas possible de mener une quelconque analyse afin de dresser une connaissance sérieuse de la situation du commerce à Hardelot. Tant que cette analyse ne sera pas menée, la situation du commerce à Hardelot restera de l’ordre de l’opinion ou de la croyance. Donc, si nous reprenons le raisonnement, la volonté de constructions nouvelles a pour tout fondement une hypothétique difficulté du commerce local, produit d’une généralisation, et dont la substance est de l’ordre de l’opinion ou de la croyance. Vous imaginez que cela ne saurait suffire à motiver un abandon de nos actions de protection de notre environnement.
Il est donc fort probable que certains commerces sont en difficulté. Mais les sources de difficulté d’un commerce sont nombreuses. Il faut d’abord distinguer les commerces qui sont en phase de maturité et qui déclinent parce qu’ils n’ont pas su s’adapter à l’évolution du contexte. Nous l’avons vu avec le commerce alimentaire. Ensuite, d’autres commerces comme celui de la restauration sont peut être trop nombreux et ne subsisteront que les plus attractifs et les plus solides (d’un point de vue financier et de gestion). C’est la loi du marché. Ceux qui disparaîtront seront peut être remplacés par d’autres, qui souhaiteront venir se frotter au marché, parfois sans étude de marché, sans « business plan », ou avec une assise financière insuffisante. Il ne suffit pas de croire que Hardelot est un eldorado pour venir s’y installer. La gestion d’un commerce dans un tel contexte (forte saisonnalité de l’activité, forte contingence en raison des variations climatiques, etc.) nécessite une solide compétence tant dans son coeur de métier qu’en gestion, une solide assise financière pour ne pas être en cessation de paiement au premier coup de vent, etc.
Néanmoins, même s’il n’est pas possible de mener une analyse sérieuse (scientifique, si j’osais !) de la situation du commerce à Hardelot, il serait bénéfique de mener une étude de l’attractivité de la station auprès des résidents et des touristes afin d’avoir une connaissance de ses forces et de ses faiblesses. Sans doute que les résultats de cette étude nous apporteraient également matière, par exemple, à améliorer l’équipement commercial ou à réorienter la construction vers des produits immobiliers plus conformes aux attentes des clients potentiels. De manière plus générale, un tel diagnostic permettrait de définir des priorités de développement et des stratégies destinées à les réaliser et de donner un peu plus d’ambition à la politique de développement de la municipalité et de la Communauté d’Agglomération du Boulonnais.
Depuis longtemps, nous avons émis le souhait de rencontrer les différentes parties prenantes à la construction de l’avenir d’Hardelot. Certains ont répondu à ce souhait, ne serait-ce que pour nous connaître. Cette nouvelle rencontre, sollicitée par Vivre Hardelot, répondait donc à notre attente. Elle a été profitable, pour nous, car nous avons fait connaissance avec les membres du bureau, nous avons pu échanger, et, surtout, proposer une enquête sur les forces et faiblesses de la station. Cette enquête-diagnostic sera une base de discussion d’une politique de développement de la station. Acceptée par nos interlocuteurs, nous devrions en faire un chantier commun dans un avenir tout proche.

Pour une ville « verte » et écologiquement responsable !

L’art de l’eau sur la plage

Une ville « verte » est une ville qui s’engage dans une politique de développement durable, autrement dit, qui fait du développement durable une priorité supérieure. Cela suppose qu’elle ait clairement, précisément, formellement, défini ses priorités et qu’elles les ait classées et hiérarchisées !

Qu’est-ce-que le développement durable ? « C’est un développement qui permet aux générations présentes de satisfaire leurs besoins sans empêcher les générations futures de faire de même » (Commission Mondiale sur l’Environnement et le Développement. 1987).

S’engager, ce n’est pas que des mots. La partie prenante qui s’engage prend une décision qui la lie à d’autres parties prenantes, la met en jeu, modifie qualitativement sa vie de manière plus ou moins radicale. C’est une décision qui se traduit par des actes, un comportement d’implication, qui fait passer d’autres existences dans son existence, faisant naître ainsi une certaine solidarité, une communauté de destins. C’est à l’opposé du comportement de retrait, qui consiste à subir le cours des évènements, à se laisser façonner par eux, donc par les décisions des autres parties prenantes.

L’engagement rend responsable, au sens qu’il s’agit de répondre de ses décisions, de prendre en charge le cours des évènements et de décider d’en répondre. S’engager, c’est imprimer une marque de volonté aux évènements, en référence à un projet, un idéal, des valeurs morales.  En bref, c’est se préoccuper de l’avenir, faire advenir ce que la situation comporte comme potentialités intéressantes. En l’occurrence, s’engager pour un développement durable de la ville d’Hardelot, c’est examiner les champs de possibles et agir pour faire advenir le meilleur pour la génération présente sans compromettre son attractivité pour les générations futures.

C’est le sens de notre engagement. Nous ne voulons pas que la ville d’Hardelot et son avenir soient livrés aux seules attentes et intérêts d’autres parties prenantes avec, le cas échéant, l’aval de nos élus. Nous ne nous cantonnons pas à une attitude défensive, nous avons un projet pour notre ville, un projet de développement durable. Nous nourrissons un idéal : laisser une ville attractive pour les générations futures. Nos arguments, nos décisions sont prises en référence à des valeurs morales, sont éthiquement marquées : la liberté, le respect, la tolérance, la justice, l’équité, la dignité. En raison de cette posture, il nous est difficile de supporter le dogmatisme, le sectarisme, le clientélisme, la discrimination et autres comportements nuisibles à la vie démocratique.

Les parties prenantes d’une situation, d’un projet, ne sont pas que les hommes et leurs organisations, ce sont toutes celles dont la qualité d’existence, voire l’existence, est « engagée » par les décisions prises pour la ville. Elles relèvent de l’environnement naturel (eau, air, minéraux, végétaux), de l’environnement animal et, bien entendu, de l’environnement humain. Protéger la biodiversité, par exemple, c’est intégrer la nature comme partie prenante dans le processus de développement.

Le développement durable est un impératif pour la ville !

Hardelot est une ville récente. Elle est née il y a un demi siècle. Cependant, en un demi-siècle, elle a déjà consommé une grande partie de ses ressources naturelles : le sol, la forêt. L’artificiel (tout ce que ses habitants ont construit et ont laissé construire, planter) domine largement le naturel. Toute cette « production » a simultanément été une consommation de ressources naturelles de la ville et de l’extérieur (matières premières nécessaires pour produire le béton, le goudron, le bois, etc.).  Or, les ressources naturelles de la ville sont limitées : le sol est limité à celui qui est défini par le territoire cadastral, la forêt est limitée à la part qui lui a été historiquement consacrée sur ce sol.

Ces ressources naturelles sont notre matière première parce qu’elles conditionnent le développement de la ville, la vie de ses habitants actuels et celle des générations futures.

  • Le sol disponible conditionne l’habitat et la surface habitable par habitant. La multiplication des étages est une solution qui a ses limites : c’est pour cette raison qu’elle est règlementée par un coefficient d’occupation des sols. Laisser le COS s’envoler, c’est permettre aux immeubles de prendre de la hauteur, au détriment de l’esthétique, donc de l’attractivité de la ville. Il suffit de regarder le front de mer pour s’en convaincre. Il a fait la fortune des propriétaires fonciers et des promoteurs concernés, mais il est aussi une faiblesse remarquable et souvent remarquée pour l’attractivité de la ville. D’autre part, chaque fois qu’une surface est construite, recouverte de béton ou de goudron, elle n’est plus disponible pour l’infiltration des eaux de pluie.
  • La forêt a une quadruple mission pour la ville. Mission biologique d’abord, puisqu’elle absorbe le gaz carbonique et produit de l’oxygène. Mission esthétique : elle participe à la beauté de la ville, donc à son attractivité. Mission de protection : elle protège contre l’érosion des sols, elle amortit les éléments tempétueux, elle absorbe l’humidité. Mission productive : bois de chauffage, ouvrages en bois.  Ses missions sont discrètes mais essentielles. Imaginez que les villes voisines se mettent à détruire massivement la forêt sur leur propre territoire (Condette, Neufchâtel) et la transformation qui s’ensuivrait ! Avant de compter sur le comportement écologique des autres villes, il faut d’abord être écologique dans sa propre ville. Si vous évaluez le comportement écologique au nombre d’arbres abattus sur le territoire d’Hardelot et le nombre d’arbres plantés en front de mer….!
  • Les dunes ont un rôle essentiel en bord de mer. La dune est un obstacle à l’avancée de la mer, mais ne peut jouer ce rôle que si elle perd de sa volatilité grâce à la végétation (oyats, arbustes, forêt). L’autre remède à l’érosion est l’endiguement, mais il est coûteux à construire et à maintenir ensuite. Il n’est pas non plus à l’abri d’affaiblissement discret mais nuisible (infiltration des eaux de ruissellement, par exemple), comme en témoigne la digue de Wissant. Les dunes, la forêt atténuent les risques d’inondation : laisser des dunes et des zones boisées en ville est loin d’être dénué de sens. Enfin, les dunes participent à l’attractivité de la ville parce qu’elles offrent des zones de « respiration » au sens propre et au sens figuré. Protéger les dunes est une nécessité. Ailleurs, souvent, les dunes et leur flore sont protégées par des règles de fréquentation, des recommandations. A Hardelot, elles sont livrées au libre-arbitre  de chacun, donc parfois au stationnement sauvage quand ce n’est pas à la décharge de déchets.

L’écologie est d’abord, et avant tout, une éco/logique, c’est à dire une logique de respect, de protection, de développement maîtrisé de l’environnement. Elle procède d’une approche systémique : le système « ville » ne vit pas en vase clos ; il est en relation d’interdépendance plus ou moins forte avec des éléments de son environnement. Ces éléments forment son écosystème. Être écologique, c’est se préoccuper de l’écosystème pour assurer le développement durable du système. Nous sommes loin de la représentation simpliste, réductrice, étriquée que certains ont de l’écologie et des écologistes.

Notre ville est déjà bleue par sa proximité de la mer, et c’est un atout. Elle peut aussi rester et devenir plus « verte », si toutes les parties prenantes à son développement s’engagent, par leurs décisions, à faire advenir cette possibilité. L’avenir passe par un développement durable, donc soutenable. Pour que cela ne reste pas une expression vaine, il faut une vision à 10 ans, voire 20 ans pour la ville. Quelle ville voulons-nous à ces échéances ? C’est cette vision qui guidera, fédèrera nos décisions, nous inclura dans un projet commun et finalement nous mobilisera. Les logiques d’acteur ne s’effaceront pas pour autant, fort heureusement, mais elles trouveront là un possible champ de complémentarité. Les contradictions, les oppositions n’en seront pas pour autant effacées ; fort heureusement, car elles sont sources de progrès, à condition que l’écoute, l’impartialité et la rigueur président à leur analyse et à leur solution.